Erbbaurecht

Grundstück mieten und Immobilie kaufen ?

Das Erbbaurecht, was bei Abschluss, Übernahme oder Auslaufen der Verträge wichtig ist!
Die eigene Immobilie auf fremden Grundstück, dass ist das Prinzip des Erbbaurechtes. Auf Grund der gestiegenen Grundstückspreise und der ansteigenden Zinsen  erlebt das Modell des Erbbaurechtes eine Wiedergeburt.
Nicht nur Jungen Familien kann es  eine Chance eröffnen, sich den Traum von der eigenen Immobilie zu erfüllen.
Das Modell des Erbbaurechtes kann man z.B. mit einem Leasing-Vertrag  für ein Auto vergleichen. Man bekommt ein Grundstück geliehen und ist Eigentümer der darauf gebauten Immobilie. Das Grundstück ist zurück zu geben, wenn der Erbbauvertrag -meist zwischen 70 und 99 Jahre Laufzeit- abgelaufen ist. Wärend der Laufzeit zahlt man einen Mietzins, der meist günstiger ist wie ein entsprechendes Darlehen. Die Grundstücke selbst gehören meist Gemeinden, Kommunen oder kirchlichen Organisationen.
Derzeit erlebt das Erbbaurecht ein Revivel. Allerdings sollten Immobilienkäufer auch die Nachteile eines Erbbauvertrages kennen. Es ist zwar ein eigentumsähnliches Modell, aber eben kein vollständiges Eigentum.
Erbbaurechte können vererbt werden, verkauft oder verschenkt werden, es bleiben aber Risiken. Auf jeden Fall sollte z.B.  eine Rückübertragung wegen Eigenbedarfs ausgeschlossen sein. Auch machen Banken bei der Finanzierung der Immobilie einen Unterschied bei den Zinskonditionen, ob es sich um ein eigenes oder gepachtetes  Grundstück handelt. Auch wenn die Restlaufzeit beim Kauf einer Immobilie nur noch wenige Jahre beträgt sind Banken bei einer Finanzierung sehr zurückhaltend. Hinzu kommt, dass der Erbbauzins im laufe der Jahre steigen wird, da die Erbbauzinsen i.d.R. nicht von den allgemeinen Grundstückspreisen abgekoppelt sind.  Er orientiert sich auch an den Bodenrichtwerten. Gerade in Ballungsgebieten und beliebten  Wohngebieten kann das ziemlich teuer werden.
Das Sparpotential eines Erbbaurechtsvertrages hängt von unterschiedlichen Faktoren ab. Die wichtigsten sind der Grundstückspreis und der Unterschied zwischen Hypothekenzinsen und Erbpacht. Lohnendswert ist Erbpacht bei niedrigem Erbbauzins und hohen Grundstückkosten. Hinzu kommt die Laufzeit des Erbbauvertrages, denn die Rechnung kippt, wenn das Grundstück eigentlich abbezahlt wäre, der Erbbauzins aber noch Jahrzehnte weiter zu bezahlen ist.
Unser Rat: Rechnen Sie genau und achten Sie auf die Restlaufzeiten des Erbbaurechtsvertrages. Bleiben da nur noch wenige Jahre bis zum Auslauf des Vertrages, lassen Sie die Finger davon oder versuchen Sie rechtzeitig neu zu verhandeln. Für Verkäufer einer Immobilie gilt: Je kürzer die Laufzeit des Vertrages, desto geringer der mögliche Verkauspreis.
Viele Erbbaurechtsverträge laufen in den nächten Jahren aus. Da diese alten Verträge oft viele Fragen offen lassen, ist auch nicht immer sicher geklärt, was bei Ablauf passiert. Nach derzeitiger Auffassung sollte die Immobilie die sich im Eigentum des Erbbaurechtsnehmers befindet  bei 65 bis  75 Prozent des Immobilienwertes  liegen bzw. als Entschädigungswert angesetzt werden.

 

Was man auch noch wissen sollte:
Der Heimfall beim Erbbaurecht ist in § 32 des Erbbaurechtsgesetztes (ErbbauRG) geregelt.
Es beinhaltet das vorzeitige Ende des Vertrages vor Ablauf der vereinbarten Frist. Der Grundstückseigentümer erhält sein Nutzungsrecht zurück, wenn z.B. Zweckentfremdung, Verwahrlosung oder mehr als 2 Jahre Zahlungsverzug des Erbbauzinses vorliegen. 
Der Erbpachtvertrag ist dem Grundstückskauf rechtlich gleichgesetzt und wird über einen Notar abgewickelt. 
Die Grunderwerbssteuer ist ebenfalls zu zahlen nach der Formel:
                                                          Jahreserbbauzins x Vervielfältiger
(Vervielfältiger ist ein Faktor der sich an der Restlaufzeit des Erbbaurechtes orientiert und in Anlage 9a im § 13 des Bewertungsgesetzes aufgeführt ist.)